5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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